Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Davon abweichende Vereinbarungen sind in Mietverträgen für Geschäftsräume nur gültig, wenn sie nicht zum Nachteil des Mieters sind.
Rechtsprechung zur Verschiebung von Vermieterpflichten auf den Mieter
Ende der 70er forderte ein Mieter vom Vermieter Kosten zurück, die er bei Mietbeginn für Renovation und Umbau des gemieteten Handelsgeschäfts hatte. Das Bundesgericht verneinte seinen Anspruch, weil die vom Mieter erbrachten Leistungen bei der Festsetzung des Mietzinses berücksichtigt wurden (BGE 104 II 202 E. 3).
Den in diesem Urteil formulierten Grundsatz, dass nur bei voller Entschädigung des Mieters die Pflicht des Vermieters, das Mietobjekt im gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten, gültig geschmälert werden kann, hat das Bundesgericht beibehalten (BGer 4A_606/2015).
Das Miet- und Obergericht Zürich entschieden auf Grundlage dieser Rechtsprechung, dass der Vermieter in der Pflicht war, die Reparatur einer Lüftungsanlage zu übernehmen, obwohl die Lüftungsanlage im Katalog der Unterhaltspflichten des Vermieters nicht aufgeführt war und der Mieter bei Mietbeginn ein Service-Abo für die Lüftungsanlage abgeschlossen hatte. Das Mietgericht Zürich hielt mit Verweis auf das Bundesgericht fest: Eine Überwälzung der Pflicht zur Erstellung oder zum Unterhalt des Mietobjekts auf den Mieter kann nur gültig vereinbart werden, wenn der Mieter dafür voll entschädigt wird (ZMP 2020 Nr. 9).
Das Obergericht bestätigte diese Auffassung, korrigierte aber das Mietgericht dahingehend, dass es in diesem Fall der Vermieter sei, der zu beweisen habe, dass der Mieter – beispielsweise über einen tieferen Mietzins – für seinen Aufwand im Zusammenhang mit Erstellung und Unterhalt des Objekts entschädigt wurde. Dies gelte auch für die Rohbaumiete (ZMP 2020 Nr. 9).
Immer umfangreichere Verträge
Diese Rechtsprechung hat dazu geführt, dass Mietverträge heute oft viel ausgeklügelter und sorgfältiger ausgestaltet werden als früher. So findet sich der Passus, dass bei der Mietzinsgestaltung die mit dem Ausbau und Unterhalt des Objekts verbundenen Kosten für den Mieter berücksichtigt wurden. In Schnittstellenbeschrieben verstecken sich dann Zuordnungen von Unterhaltspflichten zu Lasten des Mieters, die gemäss Rechtsprechung nur dann gültig vereinbart werden können, wenn der Mieter entsprechend entschädigt wurde.
Auch Mietverträge über die „unechte“ Rohbaumiete, bei der effektive oder angebliche Mietereinbauten wie Böden , Klima- oder Lüftungsanlagen vom Mieter mit den entsprechenden Unterhaltspflichten vertraglich übernommen werden (vgl. Newsletter Nr. 107), sind heute in der Regel sorgfältig ausformuliert und halten fest, dass bei der Mietzinsgestaltung die Übernahme dieser Unterhaltspflichten berücksichtigt wurde.
Somit ist der Geschäftsmieter mehr denn je gefordert, bei Abschluss eines neuen Vertrages insbesondere den Schnittstellenbeschrieb und die Zuordnung von Unterhaltspflichten genau zu prüfen, damit er sich ein Bild über damit verbundene Kosten machen kann.
Ob die lapidare Klausel, dass der Unterhaltsaufwand des Mieters bei der Mietzinsgestaltung berücksichtigt wurde, genügt, um den Nachweis zu erbringen, dass dies tatsächlich der Fall ist, erscheint fraglich. Das Handelsgericht Zürich erachtete es in einem sehr detaillierten Vertrag, in welchem gerade die Unterhaltspflicht des Mieters genauestens definiert wurde, als zulässig. Wie genau aber im Vertrag festgehalten sein muss, wofür und wie der Mieter entschädigt wurde, ist nicht klar. Gerade deshalb sind neue Verträge genau zu prüfen.
Was tun, wenn eine Reparatur ansteht?
Bei älteren, aber auch neuen Verträgen, kann diese klare Rechtsprechung des Bundesgerichts von Vorteil sein. Ist strittig, wer die Reparatur einer bei Mietbeginn bereits bestehenden Lüftungsanlage übernehmen muss, ist in jedem Fall zuerst der Vertrag zu prüfen und nicht gleich die Reparatur in Auftrag zu geben. Nicht jede Vereinbarung zur Verschiebung von Unterhaltspflichten auf den Mieter ist gültig. Bei der Rückforderung von bereits bezahlten Reparatur- und Instandstellungskosten trägt aber der Mieter die Beweislast, muss also den Nachweis erbringen, dass diese Kosten bei der Mietzinsgestaltung nicht berücksichtigt wurden (BGer 4A_606/2015). Dieser Nachweis ist in der Praxis nur schwer zu erbringen.
Tipps:
- Prüfen Sie bei Abschluss eines neuen Vertrages die Regelung betr. Unterhalt, Um- und Ausbau.
- Ziehen Sie wenn nötig für die Prüfung des Schnittstellenbeschriebs einen Fachmann bei.
- Wenn strittig ist, wer die eine anstehende Reparatur übernehmen muss, prüfen Sie den Mietvertrag und geben Sie die Reparatur nicht vorschnell in Auftrag.